Frais de notaire dans l’ancien en 2026 : le vrai calcul

On les appelle « frais de notaire », mais l’essentiel ne revient pas au notaire : la majeure partie part en taxes pour l’État et les collectivités. Depuis 2025, ces taxes ont augmenté dans la grande majorité des départements. Voici le vrai calcul des frais de notaire dans l’ancien en 2026, avec un exemple chiffré.

Vous achetez dans le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme, l’Aisne ou l’Oise ? Les taux département par département sont détaillés dans notre guide des frais de notaire dans le Nord en 2026.

Frais de notaire dans l’ancien : combien prévoir ?

Dans l’ancien, comptez environ 8 % du prix d’achat : entre 7,5 et 8,5 % selon le prix du bien et le département. Pour un bien à 250 000 €, cela représente environ 20 100 € dans la plupart des départements, et environ 18 800 € si vous achetez votre première résidence principale. C’est une somme à anticiper dès le départ, car elle s’ajoute au prix et les banques demandent généralement qu’elle soit couverte par votre apport.

De quoi se composent réellement ces frais ?

Quatre postes composent la facture :

• Les droits de mutation (taxes du département, de la commune et de l’État) : c’est l’essentiel. Ils s’élèvent à 6,32 % du prix dans les départements qui ont voté la hausse autorisée depuis le 1er avril 2025, soit la grande majorité, et à 5,81 % dans presque tous les autres.
• Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national dégressif et soumise à la TVA de 20 %. Pour un bien à 250 000 €, elle s’élève à 2 874 € TTC.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, reversée à l’État.
• Les débours et frais de formalités : les documents que le notaire paie pour vous (urbanisme, cadastre, état hypothécaire). Comptez environ 1 000 à 1 200 €.

Ce qui a changé depuis 2025

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 % du prix, jusqu’au 31 mars 2028. La grande majorité l’a fait. En ajoutant la taxe communale de 1,2 % et les frais prélevés par l’État, le total passe de 5,81 % à 6,32 % : environ 1 280 € de plus pour un bien à 250 000 €.

Les primo-accédants échappent à cette hausse. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, et que le bien acheté le devient, vous restez au taux de 5,81 %. Signalez-le au notaire dès le compromis de vente.

Et dans le neuf ?

Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe réduite, d’environ 0,7 % du prix. Résultat, les frais tombent à environ 2 à 3 % du prix. C’est un argument souvent mis en avant pour l’achat sur plan (VEFA), même si le prix au m² du neuf est généralement plus élevé. La hausse de 2025 ne concerne pas le neuf.

À quel moment paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique, en même temps que le prix du bien. Le notaire reverse ensuite les taxes. La somme demandée est une provision : si elle dépasse le coût réel, le notaire vous restitue le trop-perçu.

Peut-on réduire ses frais de notaire ?

Quelques leviers existent, même s’ils restent limités.

• Déduire le mobilier. Cuisine équipée, électroménager, meubles : listés et chiffrés à part dans l’acte, ils ne supportent pas les droits de mutation. Restez réaliste et gardez des justificatifs.
• Sortir les frais d’agence du prix. Lorsque la commission est à la charge de l’acheteur et figure séparément dans l’acte, elle n’entre pas dans le calcul des droits.
• Vérifier votre statut de primo-accédant, qui vous évite la hausse de 2025.

Sur les émoluments, la marge est faible. Un notaire peut accorder une remise de 20 % au maximum sur la part de sa rémunération calculée au-delà de 100 000 € de prix, mais il doit alors l’appliquer à tous ses clients : elle ne se négocie pas au cas par cas. Pour un bien à 250 000 €, elle représenterait au mieux 290 € environ.

Pourquoi bien anticiper ces frais ?

Oublier les frais de notaire, c’est risquer de voir son plan de financement déraper. Ils font partie intégrante de l’enveloppe globale et conditionnent souvent le montant de l’apport nécessaire. Mieux vaut donc les calculer avant même de faire une offre.

Calculez vos frais de notaire

Pour une estimation immédiate et personnalisée, utilisez notre calculateur de frais de notaire. Pensez aussi à vérifier votre capacité d’emprunt et, si vous vendez pour acheter, à faire estimer votre bien actuel pour boucler votre plan de financement.

Exemple de calcul pour un achat à 250 000 €

Voici le détail pour un bien ancien acheté 250 000 € en 2026.

La part qui rémunère réellement le notaire est donc minoritaire : environ 2 400 € hors taxes, sur plus de 20 000 €.

Frais de notaire : qui paie quoi ?

Sauf accord particulier, c’est l’acheteur qui règle les frais de notaire, en plus du prix du bien. Le vendeur, lui, supporte d’autres frais (diagnostics, éventuelle commission d’agence selon le mandat). Bien distinguer ces charges évite les mauvaises surprises au moment de la signature.

Peut-on inclure les frais de notaire dans son prêt ?

En règle générale, la banque finance le prix du bien et l’acheteur apporte les frais de notaire. Certaines banques acceptent encore de financer un achat « frais inclus », dit à 110 %, mais c’est devenu rare et réservé aux dossiers les plus solides. D’où l’intérêt de bien préparer son plan de financement en amont.

Frais réduits : les cas particuliers

Au-delà du neuf, certains achats bénéficient de droits réduits, notamment l’acquisition d’un terrain à bâtir dans certains cas. Ces situations restent particulières : en règle générale, raisonnez sur la base d’environ 8 % dans l’ancien, ou 7,5 % si vous êtes primo-accédant.

FAQ : frais de notaire dans l’ancien

Combien coûtent les frais de notaire dans l’ancien ?

Environ 8 % du prix d’achat, entre 7,5 et 8,5 % selon le prix du bien et le département. La plus grande part correspond à des taxes pour l’État et les collectivités.

Les frais de notaire ont-ils augmenté ?

Oui, dans la grande majorité des départements. Depuis 2025, les droits de mutation y sont passés de 5,81 % à 6,32 % du prix, soit environ 510 € de plus par tranche de 100 000 €. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne sont pas concernés.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Très peu. Les taxes ne se négocient pas, et le notaire ne peut accorder qu’une remise plafonnée à 20 % sur une partie de ses émoluments, à condition de l’appliquer à tous ses clients.

Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?

Parce que les droits de mutation, qui représentent l’essentiel des frais, y sont remplacés par une taxe bien plus faible.

Quels sont les frais de notaire pour un achat à 250 000 € ?

Environ 20 100 € dans l’ancien dans la plupart des départements, et environ 18 800 € pour un primo-accédant. La majeure partie correspond à des taxes.

Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?

C’est l’acheteur qui les règle, en plus du prix du bien, sauf accord contraire.

Sources

• Taux des droits d’enregistrement par département (DGFiP, impots.gouv.fr)
• Le tarif du notaire : émoluments et remises (Notaires de France)