Comment se calcule votre capacité d'emprunt ?
Votre capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter pour financer votre achat immobilier. Elle dépend de trois éléments principaux : vos revenus, vos charges de crédit existantes, et la durée du prêt. Notre simulateur applique la règle en vigueur pour vous donner une estimation réaliste avant même de rencontrer votre banquier.
La règle des 35 % d'endettement
Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise. Concrètement, si vous gagnez 3 500 € nets par mois, votre mensualité maximale se situe autour de 1 225 €. Ce plafond protège les emprunteurs du surendettement et s'impose à la quasi-totalité des dossiers.
Le rôle de l'apport et de la durée
Votre apport personnel s'ajoute à la somme empruntée pour former votre budget total. Les banques apprécient un apport d'au moins 10 % du prix, qui couvre les frais de notaire et de garantie. Quant à la durée du prêt, l'allonger (jusqu'à 25 ans) augmente le montant empruntable mais accroît le coût total des intérêts. C'est un arbitrage entre montant accessible et coût global.
Dans le Nord (59), où les prix restent inférieurs à la moyenne nationale, une capacité d'emprunt maîtrisée permet souvent d'accéder à une maison avec jardin là où le même budget ne financerait qu'un petit appartement dans d'autres métropoles.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
Sur 20 ans à 3,5 %, une mensualité d'environ 1 160 € hors assurance est nécessaire, soit un revenu net d'au moins 3 300 € par mois (règle des 35 %). Avec un apport, le budget d'achat dépasse alors 220 000 €.
L'assurance emprunteur est-elle incluse ?
Oui. Comme les banques, le simulateur compte l'assurance dans les 35 % d'endettement : renseignez son taux annuel pour obtenir un montant réaliste.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
Les banques disposent d'une marge de dérogation (environ 20 % des dossiers), réservée en priorité aux primo-accédants et aux profils à hauts revenus disposant d'un reste à vivre confortable.