Comment l'outil calcule la rentabilité
Le calcul suit votre projet du jour de l'achat jusqu'à la revente. Chaque année, il part des loyers réellement encaissés (vacance déduite), retire les charges, la mensualité du crédit et l'impôt propre à chaque statut. Le résultat est le cash-flow net : ce que le logement vous rapporte, ou vous coûte, une fois tout payé.
À la revente, l'outil rembourse le capital restant dû et calcule l'impôt sur la plus-value. L'enrichissement net additionne votre apport (en négatif), tous les cash-flows et le produit de la revente. Le TRI (taux de rendement interne) ramène ce résultat à un taux annuel, comparable à celui d'un placement.
Les six statuts comparés
Location vide, micro-foncier
Possible si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration retient 70 % des loyers comme revenu imposable, sans tenir compte de vos charges réelles. C'est simple, mais rarement le plus avantageux avec un crédit.
Location vide, régime réel
Vous déduisez vos charges réelles : intérêts, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d'entretien et d'amélioration. Si elles dépassent les loyers, le déficit foncier réduit vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique payée en 2026 ou 2027 qui sort le logement des classes E, F ou G). La part qui vient des intérêts d'emprunt et l'excédent sont reportés sur les loyers des dix années suivantes.
SCI à l'impôt sur le revenu
Fiscalement, c'est la location vide au réel, avec les frais d'une société en plus. Elle ne fait pas gagner d'argent, mais facilite l'achat à plusieurs et la transmission du patrimoine.
Location meublée (LMNP), micro-BIC
Jusqu'à 83 600 € de loyers par an, la moitié des loyers est déduite d'office. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location vide.
Location meublée (LMNP), régime réel
En plus des charges, vous déduisez chaque année une part du prix du logement (hors terrain), des travaux et du mobilier : c'est l'amortissement. Il ne peut pas créer de déficit, mais il efface souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis 2025, les amortissements déduits sont repris dans le calcul de la plus-value à la revente : l'outil en tient compte.
SCI à l'impôt sur les sociétés
La société paie 15 % d'impôt sur ses bénéfices jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà, après amortissement du bien. En contrepartie, la plus-value est calculée sur la valeur amortie, sans abattement pour durée de détention, et l'argent que vous sortez de la société au-delà de vos apports est taxé à 31,4 % (flat tax 2026).
Les hypothèses retenues
- Frais de notaire calculés avec les droits de mutation au 1er avril 2026 (5 % dans le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme et l'Aisne, 4,5 % dans l'Oise). Vous pouvez saisir le montant de votre notaire.
- L'impôt est calculé à votre tranche marginale, l'année où les revenus sont perçus. L'assurance emprunteur est calculée sur le capital emprunté.
- LMNP au réel : logement amorti sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans ; frais d'achat ajoutés au prix amorti. SCI à l'IS : frais d'achat déduits la première année, location vide.
- Plus-value des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention (exonération après 22 et 30 ans), forfaits de 7,5 % pour les frais d'achat et de 15 % pour les travaux après 5 ans, surtaxe au-delà de 50 000 €.
- Revente avant la fin du crédit : indemnités de remboursement anticipé au plafond légal (6 mois d'intérêts, 3 % du capital restant dû au plus).
- Non simulés : statut de loueur professionnel (LMP), dispositif Jeanbrun, renouvellement du mobilier, frais de revente.
Résultats indicatifs, établis avec les règles fiscales connues en octobre 2026. Ils ne constituent ni un conseil fiscal ni une offre de prêt : faites valider votre choix de statut par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.