NordEstimation publie les prix de l’immobilier de chaque commune des Hauts-de-France et propose une estimation gratuite de votre bien. Cette page explique d’où viennent les chiffres, comment ils sont calculés, et leurs limites.

D’où viennent les prix

Les prix au m² affichés sur les pages des communes viennent des Demandes de valeurs foncières (DVF) : la liste des ventes immobilières enregistrées par l’administration fiscale (DGFiP), publiée en données ouvertes par Etalab. Ce sont des prix de vente réels, pas des prix d’annonces.

Pour chaque commune, nous calculons le prix médian au m² des maisons et des appartements vendus sur les trois dernières années disponibles (la période est indiquée sur chaque page). La médiane est le prix qui partage les ventes en deux moitiés : elle est moins sensible qu’une moyenne aux ventes exceptionnelles.

L’historique depuis 2015

Les fichiers DVF publics ne couvrent que les dernières années. Pour les années plus anciennes, les courbes d’évolution s’appuient sur le jeu de données « Prix immobilier par commune, ventes 2014 à 2025 (DVF) », publié sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0. Source : Terralyse.

Les loyers

Les loyers par commune viennent de la « Carte des loyers » de l’ANIL et du ministère du Logement, publiée chaque année sur data.gouv.fr : loyers d’annonce, charges comprises, pour des logements non meublés. Ils servent aussi à calculer le rendement locatif brut indiqué sur les pages des communes.

Comment l’estimation de votre bien est calculée

L’estimation part des ventes DVF de votre commune (données diffusées par le Cerema), puis elle est ajustée selon les caractéristiques que vous indiquez : type de bien, surface, nombre de pièces, état, performance énergétique (DPE), étage, extérieurs et équipements. Elle est donnée sous forme de fourchette, avec un indice de confiance qui dépend du nombre de ventes comparables.

C’est une estimation indicative, calculée sans visite. Pour connaître la valeur exacte d’un bien, rien ne remplace l’avis d’un professionnel qui le visite.

La tendance des prix à 12 mois

Avec votre estimation, nous indiquons la tendance prévue des prix de votre commune sur 12 mois. Elle part de l’indice des prix des logements anciens publié par les notaires et l’INSEE pour le Nord-Pas-de-Calais et les Hauts-de-France, et d’indicateurs connus au moment de la prévision : les taux des nouveaux crédits immobiliers et leur évolution sur un an (Banque centrale européenne), l’évolution du taux d’emprunt de l’État à 10 ans, le chômage dans le Nord (INSEE) et l’inflation.

Un modèle statistique relie ces indicateurs à l’évolution des prix observée depuis 2007. Pour une commune qui compte assez de ventes, la tendance régionale est corrigée de l’écart propre à la commune, limité à un point par an ; les autres communes reçoivent la tendance régionale. Les prévisions sont recalculées chaque mois, à partir du dernier indice publié : c’est pourquoi la période indiquée commence quelques mois avant aujourd’hui.

Sa fiabilité. Nous avons rejoué le modèle à chaque trimestre depuis 2015, avec les seules données connues à l’époque. En moyenne, il s’est trompé de 1,8 à 2,2 points sur l’évolution des prix à 12 mois, contre 3 à 3,4 points si l’on suppose des prix stables, et il a donné le bon sens de variation environ quatre fois sur cinq. La fourchette indiquée correspond à l’écart qu’il n’a pas dépassé neuf fois sur dix entre 2015 et 2025 ; un choc imprévu, comme la hausse rapide des taux de 2022, peut faire sortir les prix de cette fourchette.

C’est une tendance statistique, pas une garantie ni un conseil pour acheter ou vendre : le prix de votre bien dépend aussi de son état, de son emplacement et du moment de la vente.

Les communes avec peu de ventes

Quand une commune compte peu de ventes, un prix médian n’est pas fiable. Les pages de ces communes affichent alors les prix des communes voisines et du secteur. Tant qu’une commune n’a pas au moins 10 ventes sur trois ans, sa page reste consultable mais n’est pas proposée aux moteurs de recherche.

Les limites à connaître

Les DVF sont publiées avec quelques mois de décalage : les toutes dernières ventes n’y figurent pas encore.
Un prix médian décrit une commune, pas un bien précis : l’état, l’emplacement exact et les prestations font varier le prix.
Les données sont mises à jour à chaque nouvelle publication des sources ; les loyers, environ tous les deux mois.

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