Vendre une passoire thermique : rénover ou vendre en l’état

Vendre une passoire thermique reste tout à fait possible en 2026. En revanche, un logement classé F ou G ne se vend plus au même prix qu’un autre. Faut-il donc rénover avant de vendre, ou vendre en l’état ? Voici les règles à connaître, la décote à prévoir et une méthode simple pour décider.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique en 2026 ?

On appelle passoire thermique un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le DPE. Dans le Nord, cela concerne souvent les maisons anciennes en briques, peu isolées et chauffées au gaz ou à l’électricité.

Avant toute décision, vérifiez toutefois votre étiquette. En effet, le calcul du DPE a changé le 1^er janvier 2026 pour les logements chauffés à l’électricité. Environ 850 000 logements sont ainsi sortis des classes F et G. Si votre DPE date d’après juillet 2021, l’ADEME vous délivre gratuitement une attestation avec la nouvelle étiquette. Notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires explique la démarche.

Vendre une passoire thermique : ce que dit la loi

Aucune loi n’interdit de vendre un logement classé F ou G. Cependant, trois règles encadrent la vente et pèsent sur le prix.

• L’annonce doit l’indiquer. Elle affiche la classe énergétique et la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• Un audit énergétique est obligatoire pour les maisons. Il s’ajoute au DPE pour les maisons classées E, F ou G. Vous le remettez à l’acheteur dès la première visite. Les appartements en copropriété en sont dispensés.
• La location est restreinte. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1^er janvier 2025. L’interdiction s’étendra à la classe F en 2028, puis à la classe E en 2034. De plus, les loyers des logements F et G sont gelés.

Par conséquent, les investisseurs intègrent le coût des travaux dans leur offre. Les acheteurs occupants, eux, font le même calcul.

Quelle décote faut-il prévoir ?

Pour vendre une passoire thermique au bon prix, il faut d’abord mesurer l’écart avec un logement mieux classé. Les Notaires de France mesurent chaque année l’effet de l’étiquette sur les prix. Sur les ventes de 2024, les écarts par rapport à un logement classé D sont nets.

Ces chiffres sont des moyennes nationales. La décote réelle dépend donc du quartier, de l’état général et de la demande locale. Pour autant, ils donnent un ordre de grandeur utile.

Appliquons-les aux prix médians des maisons de la région, issus des ventes DVF de 2023 à 2025. Le calcul reste théorique, mais il montre l’enjeu.

Autrement dit, l’écart entre une maison classée D et la même maison classée G atteint vite plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est ce montant qu’il faut comparer au coût des travaux.

Rénover avant de vendre : dans quels cas ?

Avant de vendre une passoire thermique, rénover est intéressant si le gain de prix dépasse nettement le coût des travaux. C’est surtout le cas dans trois situations.

• D’abord, quelques travaux ciblés suffisent à gagner une ou deux classes : isolation des combles, remplacement de la chaudière, ventilation.
• Ensuite, votre bien se situe dans un secteur recherché, où les acheteurs veulent emménager sans travaux.
• Enfin, vous disposez de plusieurs mois et de la trésorerie nécessaire.

Attention toutefois aux aides publiques. MaPrimeRénov’ finance surtout les rénovations d’ampleur des logements classés E, F ou G, avec un accompagnateur obligatoire. Or ces aides supposent en général de continuer à occuper ou à louer le logement pendant plusieurs années. Elles ne sont donc pas conçues pour une rénovation réalisée juste avant la vente. Renseignez-vous auprès de France Rénov’, le service public de la rénovation.

Vendre en l’état : dans quels cas ?

À l’inverse, vendre une passoire thermique en l’état est souvent plus raisonnable quand les travaux sont lourds. C’est aussi le cas si vous manquez de temps, par exemple après une succession. Vous acceptez alors une décote, mais vous évitez le risque du chantier.

Pour limiter la négociation, préparez le dossier. D’abord, remettez un audit énergétique clair, avec ses scénarios de travaux chiffrés. Ensuite, joignez un ou deux devis d’artisans : l’acheteur sait ainsi à quoi s’attendre. Enfin, mettez en avant ce que les travaux ne changeront pas : la surface, le jardin, l’emplacement. De plus, l’acheteur pourra demander lui-même les aides à la rénovation.

Trois étapes pour décider

Vous hésitez encore ? Avant de vendre une passoire thermique, suivez ces trois étapes dans l’ordre.

1. Vérifiez votre étiquette. Faites refaire un DPE trop ancien, ou demandez l’attestation 2026. Vous n’êtes peut-être plus en classe F ou G.
2. Faites réaliser l’audit énergétique. Il est obligatoire pour une maison, et il chiffre les travaux par étapes.
3. Comparez deux prix de vente. Estimez votre bien en l’état, puis après travaux. Si l’écart dépasse largement le coût du chantier, rénover se défend. Sinon, vendez en l’état.

Pour la troisième étape, commencez par une estimation gratuite de votre bien. Consultez ensuite les ventes réalisées autour de votre adresse : la carte affiche aussi les diagnostics énergétiques du quartier. Enfin, si vous êtes bailleur, notre guide vendre ou louer son bien vous aidera à trancher.

Questions fréquentes

Peut-on encore vendre une passoire thermique en 2026 ?

Oui. La vente d’un logement classé F ou G n’est pas interdite. Vous devez cependant indiquer la classe dans l’annonce et, pour une maison, fournir un audit énergétique dès la première visite. Seule la mise en location est restreinte.

Quelle est la décote d’une maison classée G ?

Selon les Notaires de France, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D en 2024. Pour un appartement, l’écart est de 12 %. Ces moyennes nationales varient toutefois selon le marché local.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?

Non, pas pour un appartement en copropriété. L’audit concerne les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire, lorsqu’ils sont classés E, F ou G. Le DPE, lui, reste obligatoire pour tous les logements.

Peut-on louer un logement classé G ?

Non pour un nouveau bail. Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent et ne peut plus être proposé à la location. La classe F suivra en 2028, puis la classe E en 2034.

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