Avant de vendre, vous devez remettre à l’acheteur un dossier de diagnostics immobiliers obligatoires. Selon l’âge et la situation du logement, il en contient de quatre à dix. Lesquels vous concernent ? Combien de temps sont-ils valables ? Et que change la réforme du DPE de 2026 ? Voici la liste complète, avec les cas les plus fréquents dans le Nord.
À quoi servent les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Ces diagnostics informent l’acheteur sur l’état du logement : énergie, sécurité, santé, risques. Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique, ou DDT. Vous devez l’annexer à la promesse de vente, c’est-à-dire au compromis.
Concrètement, c’est le vendeur qui choisit et paie le diagnostiqueur. Ce professionnel doit être certifié et assuré. De plus, certains documents doivent être prêts bien avant le compromis. En effet, la classe énergétique figure obligatoirement dans l’annonce.
La liste des diagnostics immobiliers obligatoires selon votre logement
Tous les logements ne sont pas soumis aux mêmes diagnostics. Le tableau suivant indique donc qui est concerné, et pour combien de temps.
| Diagnostic | Logements concernés | Durée de validité |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Tous les logements | 10 ans |
| Audit énergétique | Maisons et immeubles d’un seul propriétaire, classés E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si aucune trace d’amiante |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 | Illimitée sans plomb, 1 an sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques (ERP) | Communes exposées à un risque naturel, minier ou technologique | 6 mois |
| Termites | Communes visées par un arrêté préfectoral | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Maisons non raccordées au tout-à-l’égout | 3 ans |
| Surface « loi Carrez » | Lots de copropriété | Illimitée, sauf travaux |
S’y ajoutent, dans certaines zones, une information sur la mérule et un diagnostic bruit près des aéroports. C’est par exemple le cas autour de Lille-Lesquin ou de Beauvais-Tillé.
DPE : ce qui change en 2026
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G. Il est valable dix ans. Attention toutefois : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Vous devez donc en refaire un si le vôtre est plus ancien.
Par ailleurs, le mode de calcul a évolué le 1er janvier 2026. Le coefficient appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Résultat : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent des classes F et G. Si votre DPE date d’après juillet 2021, vous n’avez pas besoin de le refaire. En effet, l’ADEME délivre gratuitement en ligne une attestation avec la nouvelle étiquette.
La classe énergétique pèse sur le prix. Notre article DPE et prix de vente détaille cet effet.
Audit énergétique : obligatoire pour les maisons classées E, F ou G
L’audit énergétique va plus loin que le DPE. Il propose en effet des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer le logement. Il concerne les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire. Les appartements en copropriété en sont donc dispensés.
- Classes F et G : audit obligatoire depuis le 1er avril 2023.
- Classe E : audit obligatoire depuis le 1er janvier 2025.
- Classe D : audit prévu à partir du 1er janvier 2034.
L’audit est valable cinq ans. Vous devez le remettre à l’acheteur dès la première visite. Ainsi, il connaît les travaux à prévoir avant de faire une offre.
Dans le Nord : trois cas fréquents
Dans la région, beaucoup de maisons datent d’avant 1949. C’est le cas des maisons de ville en briques et des maisons des années 1930. Elles cumulent donc souvent le plus grand nombre de diagnostics immobiliers obligatoires.
| Votre bien | Diagnostics à prévoir |
|---|---|
| Maison 1930 à Roubaix, Tourcoing ou Lille | DPE, audit si classe E, F ou G, plomb, amiante, électricité, gaz, état des risques |
| Appartement des années 1970 en copropriété | DPE, amiante, électricité, gaz, état des risques, surface Carrez |
| Maison construite après 2000 | DPE, état des risques, puis électricité et gaz dès que l’installation a 15 ans |
De plus, dans l’ancien bassin minier, autour de Lens, Douai ou Valenciennes, l’état des risques peut signaler un risque minier. Votre notaire ou le diagnostiqueur vous le confirmera.
À Roubaix, le prix médian d’une maison est de 110 000 € et à Tourcoing de 147 000 €, selon les ventes DVF de 2023 à 2025. Sur de tels montants, un dossier complet et sans mauvaise surprise rassure l’acheteur. Il limite donc la négociation.
Combien coûtent les diagnostics ?
Le prix des diagnostics immobiliers obligatoires est libre. Il dépend de la surface, de l’âge du bien et du nombre de diagnostics. À titre indicatif, comptez de 300 à 700 € pour le dossier complet d’une maison ancienne. L’audit énergétique s’ajoute, pour 500 à 1 000 € en moyenne. Demandez donc deux ou trois devis.
Bon à savoir : si vous vendez un bien imposable, ces frais réduisent votre impôt. En effet, ils se déduisent du prix de vente dans le calcul de la plus-value immobilière.
Que risquez-vous si un diagnostic manque ?
Un dossier incomplet ne bloque pas toujours la vente, mais il vous expose. D’abord, vous restez responsable des défauts que le diagnostic aurait révélés : c’est la garantie des vices cachés. Ensuite, sans état des risques, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix. Enfin, une surface Carrez surévaluée de plus de 5 % lui donne droit à une réduction du prix.
Mieux vaut donc faire réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires avant la mise en vente. Pour préparer le reste du dossier, commencez par une estimation gratuite de votre bien. Lisez aussi nos conseils pour vendre sa maison rapidement dans le Nord.
Source officielle : diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente (service-public.gouv.fr).
Questions fréquentes
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une maison ?
Le DPE et l’état des risques concernent toutes les maisons ou presque. S’y ajoutent, selon l’âge du bien, l’amiante (permis avant juillet 1997), le plomb (avant 1949), l’électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans). Enfin, un audit énergétique est exigé si la maison est classée E, F ou G.
Qui paie les diagnostics lors d’une vente ?
C’est le vendeur. Il choisit librement un diagnostiqueur certifié et règle sa facture. Ces frais sont toutefois déductibles du prix de vente pour le calcul de l’impôt sur la plus-value.
Faut-il refaire son DPE après la réforme de 2026 ?
Non, si votre DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021. Vous pouvez obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. En revanche, un DPE plus ancien n’est plus valable et doit être refait.
Combien de temps les diagnostics immobiliers obligatoires sont-ils valables ?
Cela dépend du diagnostic : dix ans pour le DPE, cinq ans pour l’audit énergétique, trois ans pour l’électricité et le gaz, six mois pour l’état des risques et les termites. Les diagnostics amiante et plomb restent valables sans limite s’ils sont négatifs.
Votre bien vaut combien ?
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Conseiller immobilier, Hauts-de-France
