Pour une maison ancienne à 200 000 € dans le Nord, les frais de notaire atteignent environ 16 400 € en 2026, soit 8,2 % du prix. Depuis le 1er mai 2025, le département applique le taux maximal de droits de mutation, comme le Pas-de-Calais, la Somme et l’Aisne. L’Oise, elle, n’a pas augmenté le sien. Et si vous achetez votre première résidence principale, vous échappez à la hausse.
Dans ce guide, nous détaillons ce que contiennent réellement les frais de notaire dans le Nord, avec des exemples chiffrés, les règles exactes pour les primo-accédants et les moyens légaux de payer moins.
Ce que contiennent vraiment les frais de notaire
L’expression est trompeuse : le notaire ne garde qu’une petite partie de la somme. Pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire se composent de quatre éléments.
- Les droits de mutation, environ les trois quarts du total. Ce sont des impôts reversés au département, à la commune et à l’État.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national identique dans toute la France, soumise à la TVA de 20 %.
- La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, reversée à l’État pour l’inscription au fichier immobilier.
- Les débours et frais de formalités : les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire, le cadastre, que le notaire avance pour vous. Comptez environ 1 000 à 1 200 €.
Autrement dit, sur 16 400 € de frais pour un bien à 200 000 €, environ 2 400 € seulement rémunèrent le notaire.
Les droits de mutation dans le Nord et les Hauts-de-France en 2026
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 % du prix, jusqu’au 31 mars 2028. Le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme et l’Aisne ont voté cette hausse au 1er mai 2025. L’Oise a conservé le taux de 4,5 %.
| Département | Taux départemental | Droits de mutation au total |
|---|---|---|
| Nord (59) | 5 % | 6,32 % du prix |
| Pas-de-Calais (62) | 5 % | 6,32 % du prix |
| Somme (80) | 5 % | 6,32 % du prix |
| Aisne (02) | 5 % | 6,32 % du prix |
| Oise (60) | 4,5 % | 5,81 % du prix |
Le taux total ajoute à la part du département la taxe communale de 1,2 % et les frais d’assiette prélevés par l’État. Dans le Nord, il passe ainsi de 5,81 % à 6,32 % : 0,51 point de plus, soit environ 1 000 € sur un bien à 200 000 €.
Exemples chiffrés : combien prévoir selon le prix
Voici les frais de notaire pour l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien, en 2026.
| Prix du bien | Nord, Pas-de-Calais, Somme, Aisne | Primo-accédant, ou bien situé dans l’Oise |
|---|---|---|
| 150 000 € | 12 743 € (8,5 %) | 11 975 € (8,0 %) |
| 200 000 € | 16 431 € (8,2 %) | 15 407 € (7,7 %) |
| 300 000 € | 23 809 € (7,9 %) | 22 273 € (7,4 %) |
Détail pour un bien à 200 000 € dans le Nord : 12 637 € de droits de mutation, 2 394 € d’émoluments du notaire TTC, 200 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 200 € de débours.
Vous remarquerez que le pourcentage baisse quand le prix monte : le barème du notaire est dégressif. Pour votre propre calcul, utilisez notre simulateur de frais de notaire, qui applique automatiquement le taux de votre département et l’exonération des primo-accédants.
Primo-accédants : qui échappe à la hausse, et comment
La hausse de 0,5 point ne s’applique pas si deux conditions sont réunies.
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’achat. Avoir possédé une résidence secondaire ou un bien locatif ne vous en empêche pas.
- Le bien acheté devient votre résidence principale.
L’exonération n’est pas automatique : vous la signalez au notaire, qui vous fait signer une déclaration sur l’honneur et peut demander des justificatifs, comme vos avis d’imposition ou vos quittances de loyer. Parlez-en dès le compromis de vente.
En couple, la règle dépend de votre situation.
- Concubins, pacsés ou mariés en séparation de biens : chacun bénéficie de l’exonération sur sa propre part. Si un seul des deux est primo-accédant et achète la moitié du bien, l’exonération porte sur la moitié du prix.
- Mariés sous le régime de la communauté, le régime par défaut : les deux époux doivent être primo-accédants. Si l’un a été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années, le couple paie le taux majoré sur tout le prix.
Dans le neuf : des frais divisés par trois
Pour un logement neuf acheté sur plan (VEFA) ou de moins de cinq ans vendu pour la première fois, les droits de mutation sont remplacés par une taxe réduite, d’environ 0,7 % du prix. Les frais de notaire tombent alors autour de 2 à 3 % du prix. La hausse décidée par les départements ne concerne que l’ancien.
Trois façons légales de payer moins
1. Isoler le mobilier vendu avec le bien. Cuisine équipée, électroménager, meubles, abri de jardin démontable : ces biens peuvent être listés à part dans l’acte, avec leur valeur. Ils ne supportent pas les droits de mutation. Restez réaliste et gardez des justificatifs : une valeur gonflée peut être remise en cause par l’administration fiscale.
2. Sortir les frais d’agence du prix. Lorsque la commission de l’agence est à la charge de l’acheteur et figure séparément dans l’acte, elle n’entre pas dans le calcul des droits. Sur 10 000 € de commission, l’économie dépasse 600 €.
3. Vérifier votre statut de primo-accédant, surtout en couple : le choix entre indivision et achat en communauté peut changer la facture de plusieurs centaines d’euros. Posez la question au notaire avant de signer le compromis.
En revanche, les émoluments du notaire ne se négocient pas sur une vente classique : le barème est le même dans toute la France.
Bien préparer son budget d’achat
Les frais de notaire se paient le jour de la signature de l’acte de vente, en même temps que le prix. Les banques demandent généralement qu’ils soient couverts par votre apport. Avant de faire une offre, vérifiez donc que votre budget les intègre, avec notre calcul de capacité d’emprunt, qui déduit déjà une estimation de ces frais du prix d’achat possible.
Pour savoir si le prix demandé est cohérent, comparez-le aux prix au m² des communes du Nord et aux ventes réalisées autour de l’adresse.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire lors d’une vente ?
C’est l’acheteur, sauf accord contraire dans l’acte, ce qui est rare. Le vendeur, lui, ne paie pas de frais de notaire sur la vente, mais il peut devoir l’impôt sur la plus-value s’il ne vend pas sa résidence principale.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt immobilier ?
C’est possible mais de plus en plus rare : la plupart des banques demandent que l’apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Un dossier sans apport reste envisageable pour les profils aux revenus élevés et stables.
La hausse des droits de mutation est-elle définitive ?
Non. La loi l’autorise jusqu’au 31 mars 2028. Après cette date, sauf nouvelle loi, la part départementale redeviendra plafonnée à 4,5 %.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés en pourcentage sur un petit prix ?
Parce que les émoluments du notaire suivent un barème dégressif et que certains frais, comme les débours, sont presque fixes. Sur un bien à 100 000 €, les frais dépassent souvent 8,5 % du prix ; sur un bien à 400 000 €, ils descendent vers 7,8 %.
Je vends pour racheter : suis-je primo-accédant ?
Non, si vous avez été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant le nouvel achat. Vous paierez donc le taux de 6,32 % dans le Nord. Pensez à connaître la valeur de votre bien actuel : c’est elle qui financera ces frais. Faites une estimation gratuite en 2 minutes.
Sources
- Taux des droits d’enregistrement par département (DGFiP, impots.gouv.fr)
- Loi de finances pour 2025, article 116 ; barème des émoluments des notaires (décret n° 2016-230 et arrêtés)
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Conseiller immobilier, Hauts-de-France
