Rendement locatif dans les Hauts-de-France : classement 2026

Le rendement locatif dans les Hauts-de-France varie de 5 % à Lille à plus de 11 % à Saint-Quentin ou à Laon. Encore faut-il savoir ce que mesure ce chiffre. Nous avons donc classé 20 grandes villes de la région, à partir des prix de vente réels et des loyers observés. Vous trouverez aussi la méthode pour passer du rendement brut au rendement net, avec un exemple chiffré.

Rendement locatif dans les Hauts-de-France : le classement de 20 villes

Le rendement brut se calcule simplement : le loyer annuel, divisé par le prix d’achat. Pour chaque ville, nous avons retenu deux sources publiques.

• Le prix : le prix médian au m² des appartements vendus de 2023 à 2025 (données DVF).
• Le loyer : le loyer mensuel au m², charges comprises, de la carte des loyers du ministère du Logement.

Ces rendements sont théoriques. En effet, ils rapprochent un loyer type et un prix médian. De plus, le loyer inclut les charges : le rendement réel est donc un peu plus faible.

Ce que montre le classement

Trois enseignements ressortent de ce classement du rendement locatif dans les Hauts-de-France.

Les villes les moins chères rapportent le plus

Maubeuge, Saint-Quentin et Laon dépassent 11 % de rendement brut. La raison est simple. D’une ville à l’autre, les loyers varient peu : de 10,34 €/m² à Laon à 15,76 €/m² à Lille. Les prix, eux, vont de 945 à 3 753 €/m². Ainsi, là où le prix est quatre fois plus bas, le loyer ne baisse que d’un tiers.

Dans la métropole lilloise, de 5 à 9 %

Tourcoing affiche 8,8 % et Roubaix 8,2 %. Villeneuve-d’Ascq se situe à 6,4 %. Lille ferme la marche, avec 5 %. Pour les maisons, le classement est proche : 8,4 % à Roubaix, 6,7 % à Tourcoing et 5,4 % à Lille.

Un rendement élevé a un prix

Un rendement de 12 % ne vaut toutefois pas deux fois un rendement de 6 %. D’abord, les villes les moins chères sont aussi celles où le marché est le plus étroit. À Maubeuge, 250 appartements se sont vendus en trois ans, contre 7 405 à Lille. Revendre y prend donc plus de temps. Ensuite, la valeur du bien progresse peu : depuis 2015, le prix des maisons n’y a gagné que 3 %, contre 39 % à Arras. Enfin, le risque de logement vide est plus élevé là où la demande est faible.

Brut, net, net-net : les trois calculs

Le rendement locatif dans les Hauts-de-France affiché plus haut est un rendement brut. Il ne dit donc pas ce qui reste dans votre poche. Pour cela, il faut deux étapes de plus.

• Le rendement brut : loyer annuel ÷ prix d’achat × 100. Il sert à comparer rapidement deux biens.
• Le rendement net de charges : vous ajoutez les frais d’achat au prix. Puis vous retirez des loyers la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, la gestion et les périodes sans locataire.
• Le rendement net-net : vous retirez aussi l’impôt sur les loyers. Il dépend de votre tranche d’imposition et du régime fiscal choisi.

Exemple : un appartement de 50 m² à Tourcoing

Pour illustrer le rendement locatif dans les Hauts-de-France, prenons les chiffres médians de Tourcoing : 1 798 €/m² à l’achat et 13,17 €/m² de loyer mensuel.

Pour le rendement net, nous supposons que les charges, la taxe foncière, l’assurance et la vacance absorbent 25 % des loyers. C’est une hypothèse : remplacez-la par vos chiffres réels. Pour le rendement net-net, nous appliquons le régime micro-foncier à un propriétaire imposé à 30 %. Les loyers sont alors taxés après un abattement de 30 %, à 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Autrement dit, entre le rendement brut et le rendement net-net, plus de la moitié du gain disparaît. C’est pourquoi il faut toujours aller au bout du calcul. Notre simulateur de rendement locatif le fait avec vos propres chiffres.

Trois vérifications avant d’acheter pour louer

Un bon rendement locatif dans les Hauts-de-France suppose aussi trois vérifications.

1. Le diagnostic énergétique. Un logement classé G ne peut plus être loué, et la classe F suivra en 2028. Notre article vendre une passoire thermique rappelle le calendrier.
2. Le prix d’achat. Payer trop cher réduit durablement le rendement. Comparez donc avec les ventes réalisées autour de l’adresse.
3. Le loyer réaliste. Vérifiez-le avec notre outil d’estimation de loyer, puis testez votre financement avec le calcul de capacité d’emprunt.

Pour aller plus loin, lisez notre guide pour investir dans l’immobilier locatif dans le Nord. Et si vous possédez déjà un bien loué, une estimation gratuite vous dira ce qu’il vaut aujourd’hui. Les prix de vente utilisés ici sont publics sur data.gouv.fr.

Questions fréquentes

Quelle ville offre le meilleur rendement locatif dans les Hauts-de-France ?

Parmi les 20 villes comparées, Maubeuge arrive en tête, avec 13,8 % de rendement brut pour un appartement. Saint-Quentin et Laon suivent, au-dessus de 11 %. Ce sont toutefois des marchés étroits, où la revente est plus lente.

Quel est le rendement locatif à Lille ?

Le rendement brut théorique est de 5 % pour un appartement et de 5,4 % pour une maison. C’est le plus faible des 20 villes comparées. En contrepartie, le marché lillois est le plus actif de la région.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat. Le rendement net retire les charges, la taxe foncière, l’assurance et les frais d’achat. Enfin, le rendement net-net retire aussi l’impôt sur les loyers.

Un rendement brut de 10 % est-il réaliste ?

Oui, dans les villes où les prix sont bas, comme Creil, Laon ou Saint-Quentin. Cependant, une fois les charges et l’impôt déduits, le rendement réel est souvent deux fois plus faible. Faites donc toujours le calcul complet avant d’acheter.

Hauts-de-Franceinvestissement locatifloyersrendement locatif